อสังหาริมทรัพย์

3 ข้อผิดพลาดในการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คุณควรหลีกเลี่ยง

73views

การทำงานกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ฉันอยู่ในตำแหน่งมาหลายปีเพื่อดู APODs, Proformas และแพ็คเกจการตลาดหลายร้อยรายการที่สร้างขึ้นโดยเพื่อนร่วมงานเพื่อโปรโมตรายชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อรายได้ของพวกเขา

บางครั้งการนำเสนอเป็นสิ่งที่ยอดเยี่ยม แต่ก็เป็นเรื่องปกติที่จะเห็นข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นในการนำเสนอการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นเช่นกัน (โดยเฉพาะอย่างยิ่งโดยผู้เริ่มต้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน) ในบทความนี้เราจะดูข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดสามข้อและพิจารณาวิธีแก้ไข อย่างไรก็ตามก่อนที่เราจะทำเราควรเข้าใจว่าเหตุใดการแก้ไขจึงมีความสำคัญ

โปรดทราบว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมีรายได้และตัวเลขค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ถูกต้องเพื่อตัดสินใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ ในบางกรณีอาจเป็นเพียงการแสดงตัวเลขปัจจุบันในการวิเคราะห์เช่นค่าเช่าปัจจุบันหรือภาษีทรัพย์สินในปัจจุบันเป็นต้น ในกรณีนี้ตัวเลข “จริง” คืออะไรและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องการให้บรรทัดล่างสะท้อนถึงตัวเลขนั้น

อย่างไรก็ตามในกรณีอื่น ๆ ตัวเลข “จริง” ไม่ใช่ตัวเลขที่จะรวมไว้ในการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ อาจดูเหมือนแปลกตัวเลขบางตัวที่ใช้ในการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์หากเป็น “ของจริง” อาจทำให้เส้นด้านล่างบิดเบี้ยวและสร้างผลตอบแทนที่ผิดเพี้ยนได้

เอาล่ะมาดูกัน นี่คือสามในจำนวนนั้น

1) อัตราว่าง – แนวโน้มสำหรับหลาย ๆ คนคือการแสดงอัตราว่างโดยพิจารณาจากผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า – บางครั้งอาจเป็นศูนย์เปอร์เซ็นต์! อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ไม่เป็นไปตามความเป็นจริงเนื่องจากสภาพตลาดการสึกหรอของอสังหาริมทรัพย์ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและแม้กระทั่งการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของอาจทำให้เกิดตำแหน่งงานว่าง (และบ่อยครั้ง) การวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีความรอบคอบเสมอดังนั้นจึงต้องรวมค่าเผื่อตำแหน่งงานว่างให้กับตลาดในประเทศด้วย

2) การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม – เป็นความผิดพลาดที่จะต้องแสดงจำนวนเงินที่ใช้จ่ายจริงในช่วงหลายปีที่ผ่านมาสำหรับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จะทราบว่าเจ้าของได้ทำอะไรเพื่อรักษาทรัพย์สิน แต่ค่าใช้จ่ายในอดีตไม่จำเป็นต้องเกี่ยวข้องกับสิ่งที่เจ้าของใหม่อาจใช้จ่ายในอนาคต ตัวอย่างเช่นเจ้าของปัจจุบันอาจเป็นคนซ่อมที่สามารถรักษาและลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมได้ในขณะที่เจ้าของใหม่อาจต้องทำสัญญาทั้งหมดด้วยเงินดอลลาร์สูงสุด

3) เงินสำรองทดแทน – ส่วนใหญ่มักจะเพิกเฉยต่อสิ่งนี้โดยสิ้นเชิงเนื่องจากเงินสำรองสำหรับการเปลี่ยนทดแทนไม่ใช่รายจ่ายที่เกิดซ้ำแบบคงที่เช่นภาษีทรัพย์สินค่าสาธารณูปโภคหรือขยะ อย่างไรก็ตามควรรวมค่าเผื่อสำรองไว้ในการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เนื่องจากเป็นการเผื่อทดแทนของที่ชำรุดในอนาคตซึ่งในที่สุดเจ้าของจะต้องจ่ายเงินดังนั้นจึงเป็นการดีที่สุดที่นักลงทุนจะวางแผนล่วงหน้าที่จะใช้จ่าย

ผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถให้คำแนะนำคุณเกี่ยวกับตัวเลขเหล่านี้ได้ นี่คือสิ่งที่คุณต้องการทราบ (1) อัตราว่างโดยทั่วไปในพื้นที่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตามที่คุณต้องการวิเคราะห์ (2) เปอร์เซ็นต์ทั่วไปที่ใช้ในการประมาณการการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม (คุณควรได้รับหนึ่งเปอร์เซ็นต์สำหรับหน่วยใหม่หรือใหม่กว่าและอีกเปอร์เซ็นต์สำหรับหน่วยเก่า) (3) จำนวนเงินดอลลาร์ต่อหน่วยต่อปีที่จะรวมไว้สำหรับเงินสำรองทดแทน